Plafonnement des loyers, même pas peur !
L’encadrement des loyers, imposé par la loi Alur et appliqué à Paris depuis un an, effraie de nombreux propriétaires de biens. Et pourtant, une marge de manœuvre est laissée au propriétaire pour fixer le montant de son loyer.
Depuis le 1er août 2015, en vertu de la loi Alur du 24 mars 2014, les loyers sont plafonnés à Paris, zone tendue en raison d’une offre de logement nettement inféreure à la demande. Cet encadrement sera étendu à 412 communes de la petite couronne parisienne en 2018.
Comment fonctionne l’encadrement des loyers
En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas faire payer un loyer d’un montant supérieur à 20% d’un loyer médian calculé par l’Observatoire des loyers parisiens (OLAP). Ce loyer référent est défini selon 14 zones, pour 16 types de biens (en fonction du nombre de pièces) et 4 époques de construction.
Le loyer ne peut pas non plus être inférieur au montant du loyer médian minoré de 30%. Pour une location meublée, le loyer de référence est augmenté de 10%. Par exemple, au 1er août 2016, un deux-pièces loué nu dans un immeuble construit avant 1946 doit proposer un loyer situé entre 14,50€/m2 et 24,80€/m2 dans le 20e arrondissement, et entre 19,70€/m2 et 33,80€/m2 dans le 7e arrondissement. Pour 30 m2, cela équivaut à des loyers allant de 435€ (loyer médian minoré dans le 20e) à 1014€ (loyer médian majoré dans le 7e) hors charges. Les loyers de référence sont consultables sur le site web de la Direction interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL Île-de-France).
Réviser son loyer
Quand le logement change de locataire, le loyer n’est pas gelé : il peut être augmenté selon la hausse préconisée par l’indice de révision des loyers. Il doit rester cependant dans la limite du loyer de référence majoré établi chaque année.
Le nouveau contrat de bail doit indiquer le montant du loyer du précédent locataire. Si celui-ci est supérieur au loyer médian majoré, le loyer doit être révisé à la baisse, dans la limite des 20% de majoration du loyer de référence. Attention à ne pas oublier cette révision, car le propriétaire n’a plus la possibilité de réclamer un arriéré de loyers : si vous ne faites pas la demande de revalorisation annuelle dans l’année qui suit la date de prise d’effet du contrat de location, cela revient pour vous à renoncer à ce bénéfice. Si la révision n’a pas été prévue à l’année N+1, la révision du loyer l’année N+2 n’est calculée que sur un an.
Le seul cas où la hausse de loyer peut dépasser l’indice de révision concerne les logements restés vacants pendant au moins 18 mois avant relocation. Mais le loyer ne doit pas toujours dépasser le loyer médian majoré.
Une exception, le complément de loyer
Il existe des cas où vous pouvez échapper au plafonnement des loyers. Vous pouvez demander un complément de loyer si votre bien présente des caractéristiques particulières qui augmentent sa valeur : un jardin, une terrasse, une vue exceptionnelle, par exemple. Mais attention, ne sont considérés comme des critères valant exception ni la situation en étage élevé, ni la présence d’un ascenseur ou d’un gardien.
Respectez la loi !
Pour ne pas vous attirer d’ennuis et établir d’emblée une bonne relation avec votre locataire, il est évidemment recommandé d’appliquer l’encadrement des loyers. Un nouveau locataire qui s’aperçoit qu’il paye un loyer supérieur au plafond autorisé dispose d’un délai de 3 ans après la signature du bail pour le dénoncer auprès de la commission de conciliation des loyers, et jusqu’à 5 mois avant l’échéance du bail. Si le locataire parvient à obtenir une réduction du montant de son loyer, celle-ci est rétroactive jusqu’à la date de signature du contrat de bail. Et c’est le Tribunal d’instance qui juge en dernier lieu, si aucun accord n’aboutit. Le locataire peut aussi contester un complément de loyer qu’il juge injustifié.
