Comment fixer le montant d’un loyer
Pour calculer le loyer du bien que vous mettez en location, suivez le guide!
Le montant de votre loyer doit vous permettre à la fois de disposer d’un revenu satisfaisant et de trouver rapidement un locataire. En théorie, il se fixe librement mais, en pratique, il est contraint par un certain nombre de critères. Voici les 4 étapes à suivre pour déterminer le juste montant de votre loyer.
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1. Dressez la liste des caractéristiques de votre bien.
Avant toute estimation, commencez par décrire le plus précisément possible votre bien, en distinguant les points forts et les éventuels points faibles :
- la situation géographique : les loyers sont plus élevés dans les grandes villes.
- la situation dans l’immeuble : un logement en rez-de-chaussée souffre davantage du bruit, en général, par rapport à un bien en étage élevé.
- l’état du logement : si votre bien a été remis à neuf, cela justifie un loyer plus élevé que la moyenne. Il en va de même s’il est très bien isolé et si les frais de chauffage sont réduits.
- la surface habitable : plus elle est grande, plus le loyer est bien sûr élevé. Attention à effectuer le bon calcul (loi Carrez) si votre bien comprend des combles aménagés.
- les parties communes : la mise à disposition d’une cave ou d’un local à vélos, par exemple, augmente un loyer, de même qu’un ascenseur pour un logement en étage.
- les prestations : la présence d’une gardienne, d’un jardinier, d’une laverie commune… influe aussi sur le montant du loyer.
- les équipements : un logement meublé se loue à un tarif d’au moins 10% supérieur à celui d’un non meublé. Le loyer peut encore être augmenté si vous proposez au locataire des équipements qui s’ajoutent au minimum légal requis.
2. Vérifiez les plafonnements existants.
Les mesures d’encadrement des loyers en zone tendue, introduites par la loi Alur de 2014, imposent aux propriétaires des plafonds de loyers à ne pas dépasser, sauf exception : dans le cas d’une vue particulièrement remarquable, par exemple. Elles concernent les biens en location à Paris et, à l’horizon 2018, dans les communes de la Petite couronne et d’autres zones de la région parisienne (voir notre article « Plafonnement des loyers: même pas peur! »).
Mais les dispositifs de défiscalisation liés à l’investissement locatif, tels que ceux que prévoit la loi Pinel, dont vous bénéficiez peut-être, imposent aussi de ne pas dépasser un certain montant de loyer en fonction de la taille et de la situation de votre logement.
Enfin, si vous bénéficiez d’aides de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) pour la rénovation de votre bien, votre loyer est obligatoirement conventionné : il est fixé à un niveau inférieur à celui du marché.
3. Renseignez-vous sur les loyers de biens similaires.
La fixation de votre loyer dépend de la loi de l’offre et de la demande. En prenant connaissance, dans les annonces immobilières, des montants affichés pour des biens en location similaires au vôtre, par leur surface, leur situation, leurs parties communes… vous parviendrez à établir une fourchette assez étroite. En fonction des points forts de votre bien, vous pourrez alors inscrire précisément votre loyer à l’intérieur cette fourchette.
4. Prenez en compte les éventuelles taxes.
Le montant de votre loyer doit être calculé aussi en fonction des éventuelles taxes à verser à l’État. Par exemple, si votre bien mesure moins de 14 m2, il est soumis à la taxe Apparu sur les micro-logements (seulement s’il se situe dans une zone « tendue » regroupant Paris et sa banlieue, les plus grandes villes françaises, la Côte d’Azur et le Genevois français). En 2016, cette taxe est perceptible si le montant de votre loyer dépasse 41,64 €/m2. À vous de calculer s’il est vraiment raisonnable ou non de dépasser ce tarif, en fonction du montant estimé de la taxe que vous aurez à payer.
