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Comment financer son investissement locatif ?

  • 15 juin 2019
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Comment financer son investissement locatif ?

Vous avez décidé de sauter le pas et d’investir dans l’immobilier locatif ? Très rapidement  vous allez devoir vous poser la question du financement. Effectivement, c’est une des clefs de la réussite de votre investissement. Il vous faudra trouver un savant équilibre entre épargne et recours au crédit si vous voulez maximiser la rentabilité de votre investissement.

Comprendre les méthodes de financement

Votre apport personnel

C’est une règle générale : les banques demandent que vous puissiez apporter au minimum l’équivalent des frais de notaire et des frais de garantie. Cet apport représente environ 10 % du prix de vente dans la très grande majorité des cas.

Cette exigence de la part de la banque est assez logique. En effet, un prêt immobilier est garanti par le bien lui-même mais les frais de garantie et les frais de notaire sont des éléments supplémentaires dans une acquisition. Cet apport rassure également la banque sur votre capacité à épargner et à maintenir une bonne gestion financière.

La situation est différente dans le cadre d’un investissement locatif. Les banques accordent beaucoup plus facilement des prêts immobiliers sans apport, également appelés prêts à 110%.

Si vous souhaitez en bénéficier, nous vous conseillons toutefois de préparer un dossier solide, pour mettre toutes les chances de votre côté. Si vous le souhaitez vous pouvez vous faire accompagner par un courtier immobilier : Pretto est 100 % en ligne et gratuit (vous économisez de 1000 à 2000 € par rapport à un courtier traditionnel).

Votre capacité d’endettement

La capacité d’emprunt correspondant au montant maximum que vous pouvez emprunter pour financer votre investissement. Grâce à cet indicateur, la banque essaye de s’assurer que vous pourrez rembourser votre crédit. C’est un élément déterminant dans l’acceptation de votre dossier.

Pour rappel, les charges comptabilisées dans le calcul de votre capacité d’endettement sont les charges récurrentes, autrement dit celles que vous payez tous les mois soit : les mensualités de tous les crédits en cours, les loyers qui subsistent après l’acquisition du bien et les pensions alimentaires versées. Concernant les revenus, on prend en compte votre salaire et vos revenus annexes dans une moindre mesure, comme par exemple des revenus fonciers.

La limite de taux d’endettement que vous pouvez atteindre dépend de vos revenus. On dit souvent que vous ne pouvez pas dépasser 33 % de taux d’endettement. Cependant pour de gros revenus, des taux d’endettement plus élevés sont tolérés.

Pourquoi financer son investissement par un crédit immobilier ?

Il est très probable que vous choisissiez de contracter un crédit immobilier dans le cadre de votre investissement immobilier. En effet, cette solution présente de nombreux avantages, et ce, même si vous avez les moyens de financer intégralement votre acquisition.

Profitez de l’effet de levier du crédit

Bonne nouvelle, les banques sont plus enclines à vous accorder un crédit sans apport dans le cadre d’un investissement locatif. Elles comprennent votre situation et savent que vous espérez bénéficier de l’effet de levier du crédit.

Cela n’a pas dû vous échapper, les taux immobiliers sont particulièrement bas depuis quelques années maintenant. Dans ces conditions, il y a de fortes chances que le rendement de votre épargne vous permette de couvrir les intérêts de votre crédit. Il est même possible que vous gagniez de l’argent.

Le recours au crédit réduit vos impôts :

D’autant plus que dans le cas d’un investissement locatif, peu importe que vous louiez votre bien meublé ou vide, vous avez la possibilité de déduire les intérêts de votre prêt des loyers que vous percevez.

Cependant les modalités de ces déductions varient :

L’imposition des loyers en location vide : Toute une série de charges sont déductibles de vos loyers lorsque vous déclarez ces derniers au fisc. C’est notamment le cas des travaux et des intérêts de l’emprunt qui finance votre investissement locatif. Lorsque ces charges sont supérieures aux loyers, vous créez des déficits fonciers, qui viennent s’imputer sur vos revenus globaux. Du coup, ces derniers baissent, ce qui réduit vos impôts.

L’imposition des loyers en location meublée : Avec le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous déduisez charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) et amortissements de vos recettes locatives. Elles sont ainsi réduites, voire ramenées à zéro. Elles peuvent même échapper à l’impôt. Si vous optez pour le régime forfaitaire du LMNP, vous n’êtes imposé que sur 50 % de vos recettes locatives.

Faites appel à un courtier immobilier pour obtenir un crédit aux meilleures conditions :

Si vous voulez maximiser la rentabilité de votre investissement locatif, il vous faudra obtenir un prêt immobilier aux meilleures conditions.

Dans un premier temps, nous ne pouvons que vivement vous conseiller d’effectuer une simulation pour votre prêt immobilier. Vous pouvez également faire appel à un courtier immobilier qui vous accompagnera dans vos démarches et qui vous aidera à préparer votre dossier et à négocier votre prêt.

Attention toutefois à bien choisir votre courtier, tous ne proposent pas les même services et ne pratiquent pas les mêmes tarifs. A cet égard, il peut être intéressant de passer par un courtier en ligne et totalement gratuit comme Pretto qui vous permettra d’éviter les frais de courtage et de dossier !

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