Acheter pour louer : objectif rentabilité
Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Suivez nos 7 conseils pour atteindre vos objectifs de rentabilité !
Un investissement immobilier locatif rentable, c’est avant tout l’achat d’un bien attractif qui trouvera facilement des locataires et qui vous procurera ainsi un revenu complémentaire ou qui vous permettra de vous constituer un capital. C’est, ensuite, une bonne gestion locative. Suivez nos conseils !
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1. Informez-vous sur le marché locatif
Choisissez un lieu où la demande en location est forte. Les villes à fort potentiel économique doivent figurer en tête de votre liste d’emplacements géographiques «favoris». Affinez votre recherche au niveau local pour identifier les quartiers les plus dynamiques, les mieux desservis par les transports en commun, les mieux lotis en «commodités» (commerces, écoles, université…) et ceux qui bénéficient d’un environnement agréable (espaces verts, calme…). Établissez des fourchettes de loyers selon la surface et la localisation des biens. Renseignez-vous sur la tendance du marché local: est-il à la hausse ou à la baisse? Des prix à la hausse favorisent l’investissement locatif, car vous avez intérêt à ce que votre bien gagne en valeur avec le temps, et qu’il soit recherché par les locataires. Vos sources d’information: les annonces immobilières, les notaires, les agences de gestion locative. Plus vous investissez sur le long terme (plus de 15 ans), plus le risque de dévalorisation de votre bien diminue.
2. Choisissez la bonne surface
En règle générale, les studios et les 2/3 pièces trouvent facilement preneurs: c’est le bon compromis pour trouver un maximum de locataires, qu’ils soient étudiants, en couple ou célibataires actifs. Ces surfaces offrent aussi une bonne rentabilité en général, par le bon rapport entre le montant investi et le loyer perçu. Cependant, selon le quartier, vous ne ferez pas forcément les mêmes choix: à proximité d’un campus universitaire, vous aurez intérêt à cibler des étudiants, donc à opter pour une petite surface. À l’inverse, un grand appartement dans une zone pavillonnaire séduira des familles. Ces dernières sont plus difficiles à trouver, mais plus stables que des étudiants qui risquent de résilier leur bail fréquemment. Choisissez aussi la surface en fonction de votre budget et de votre capacité d’endettement.
3. Raisonnez défiscalisation
Grâce à la loi Pinel, vous pouvez réduire vos impôts. La défiscalisation dépend de la durée de location: 12 % de réduction pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans. Le montant de votre investissement ne doit pas dépasser 300 000 € par an et par personne, et le prix d’achat au mètre carré ne doit pas excéder 5 500 €. En contrepartie, vous vous engagez à louer votre bien à titre de résidence principale sans dépasser un plafond de loyer, à des locataires dont les revenus sont également plafonnés.
Autre dispositif de défiscalisation, l’amendement Censi-Bouvard vous permet de baisser vos impôts de 11 % du prix d’achat HT et de récupérer la TVA, pour l’achat et la location pendant 9 ans d’un logement neuf meublé en résidences services.
4. Privilégiez la qualité
Les logements neufs, conformes aux dernières normes de construction, ont l’avantage de la qualité et du confort. N’hésitez pas à demander un maximum d’informations au promoteur au sujet des matériaux, des entreprises chargées de la construction, des parties communes, des équipements prévus…
Mais un achat dans l’ancien avec travaux peut vous apporter aussi une bonne rentabilité, grâce à un prix moins élevé et à une marge de négociation plus importante à l’achat. Vous pourrez payer moins d’impôts en faisant du «déficit foncier» (voir notre article précédent: «Allégez vos impôts sur vos revenus fonciers»). Et les travaux que vous entreprendrez augmentera la valeur de votre bien.
5. Faites vos calculs
Effectuez des simulations pour vérifier la rentabilité de votre opération immobilière:
– la rentabilité brute = loyer annuel / prix du logement x 100
– la rentabilité nette = loyer annuel – charges (taxe foncière + charges de copropriété + frais de gestion + CSG) / prix du logement x 100
Un rendement de 3 à 4% par an est très convenable. Pensez aussi à calculer la rentabilité de l’investissement en lui-même, en tenant compte du coût du crédit. Et n’oubliez pas de dresser la liste des charges locatives que vous pourrez vous faire rembourser par votre locataire.
6. Déléguez la gestion à une agence spécialisée
En faisant appel aux services d’une agence de gestion locative, vous serez déchargé de toutes les tâches liées à la gestion de votre bien (voir notre article précédent: «Les 10 bonnes raisons d’opter pour la gestion locative»). Elle se chargera notamment de recouvrir les loyers. Les avantages gagnés compenseront largement les honoraires demandés, surtout si vous habitez à distance du logement que vous mettez en location. De plus, ces honoraires seront déductibles de vos revenus fonciers.
- Souscrivez à une assurance
Vous gagnerez encore plus de sérénité grâce à une assurance contre les loyers impayés ou une garantie universelle des risques locatifs. Cette dernière permet de couvrir les créances jusqu’à 70 000 € par logement et les détériorations jusqu’à 7 700 €.
